La apertura del seminario – llevada a cabo el lunes 12 en el Hotel Sheraton de Montevideo- estuvo a cargo de Rafael Aguilar, director de la División Inversiones y Cooperación Empresarial del Instituto Español de Comercio Exterior ICEX, Emilio de la Fuente Izarra, consejero económico y comercial de la Embajada de España en Uruguay, Adrián Zak, gerente de Inversiones de Uruguay XXI, y Brandon González Moya, director general de BBVA Uruguay.

Luego, durante los días 13 y 14 de Julio, las empresas españolas mantuvieron reuniones con empresarios uruguayos interesados mutuamente en establecer alianzas estratégicas y explorar áreas de cooperación empresarial para desarrollar oportunidades de negocio potencialmente complementarias.

Gentileza: www.productosuruguayos.com

* Uruguay es un país donde la naturaleza y el respeto por el medioambiente propician una excelente calidad de vida para todos sus habitantes.

* Las familias podrán vivir con saludable tranquilidad en uno de los países más seguros de la región, disfrutar de transitar libremente por sus calles y ver a sus niños jugueteando sin temores en sus plazas, playas y espacios verdes.

* La gente en Uruguay es cordial y respetuosa de los demás, sean conciudadanos o turistas de cualquier origen.

* En Uruguay todo queda ahí no más, y se puede pasar de la ciudad al campo o a la playa en menos de una hora.

* El clima es templado y sin peligro de catástrofes naturales como terremotos, huracanes, tornados, etc. ni grandes olas de calor que afecten la salud de la gente.

* Uruguay es un pueblo amante verdadero de la paz, no se lo conoce como blanco de movimientos terroristas y mantiene con sus vecinos en la región y en el mundo una relación cordial.

* La educación en Uruguay es una prioridad para los gobernantes por lo cual la población ostenta un muy buen nivel educacional, ocupando los primeros escalafones en América del Sur y Centro América. No son pocos los uruguayos que tienen el inglés como su segundo idioma lo cual favorece una fluida comunicación tanto en el ámbito cultural como en el empresarial.

* Uruguay tiene mucho para ofrecer a nivel cultural y entretenimientos: teatro, música, arte; asimismo cuenta con una excelente gastronomía donde encontrará opciones de su preferencia y nuevos sabores aún no descubiertos.

* Uruguay le permite disfrutar de playas desiertas, de praderas interminables, o de balnearios exclusivos como el de Punta del Este.

Gentileza: www.amarrasdelaguila.com

* Porque Uruguay es un país seguro no sólo para hacer negocios sino también para vivir.

* Porque en Uruguay prevalece siempre el respeto a la ley y a la propiedad privada, las que nunca fueron avasalladas más allá de los distintos gobiernos nacionales. Ello  propicia un contexto ideal para decidir con tranquilidad por distintos tipos de inversiones inmobiliarias.

* Porque es un país donde tanto el Estado como los privados respetan y honran sus contratos.

* Porque su ubicación estratégica, unos reducidos costes de operación y el buen nivel de capacitación de sus recursos humanos, han sido determinantes para la radicación de grandes empresas multinacionales tales como Botnia, Tata Consultancy Services, IBM, Sabre, y Xerox -entre otras-, que han optado por Uruguay como plataforma de sus operaciones en la región.

* Transparencia Internacional (TI), organización internacional dedicada a combatir la corrupción política, señala a Uruguay como el 2º país en América del Sur con índices de corrupción más bajos.

* Porque en Uruguay existe y se respeta el secreto bancario, es además un país donde los ahorristas pueden optar por mantener sus depósitos en monedas internacionales (dólares, euros) y resguardarse de posibles fluctuaciones cambiarias a nivel local. Además, el cambio de divisas se rige por la ley del mercado –es libre- y la plaza financiera se mantiene sólida y estable aún en épocas de crisis a nivel internacional.

* Uruguay cuenta con excelentes aeropuertos y una amplia infraestructura vial, con rutas y caminos que conectan cada rincón del país.

Ruth Bevilacqua

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Los inmuebles

Los bienes raíces constituyen uno de los más tradicionales instrumentos de inversión. Están física y psicológicamente cercanos al inversor y forman parte de nuestra cultura financiera. Frases como “El casado casa quiere”, “La mejor inversión son los ladrillos” o “Nada mejor que el techo propio” evidencian esta impronta cultural.

Son un instrumento de carácter conservador (aparentemente) debido a su tangibilidad. Podemos ver y tocar los ladrillos. Sin embargo, esto no implica que el precio del inmueble carezca de volatilidad. Lo mismo ocurre con la renta que generan (alquileres).

El mercado inmobiliario es un mercado imperfecto, en comparación con lo que ocurre en el mercado bursátil, debido a que el número de participantes es mucho menor. Su principal problema es la falta de liquidez (¡no es un dato menor!).

Los inmuebles constituyen un interesante instrumento de inversión, si se los maneja adecuadamente. En general brindan una adecuada protección contra la inflación y su correlación1 con los otros activos es relativamente baja, por lo que son útiles para diversificar una cartera de inversión.

Los bienes raíces son una muy buena opción de inversión.

El talón de Aquiles de los inmuebles está indicado en su nombre, “no pueden moverse”, y por lo tanto son “cautivos” de la jurisdicción en donde se encuentren. Cuando están plantados en países de poca seguridad jurídica y gran voracidad fiscal se encuentran permanentemente expuestos a impuestos de emergencia, tasas extraordinarias o reglamentaciones arbitrarias. Por ser activos registrables (figuran en el Registro de la Propiedad Inmueble y se negocian por medio de escrituras públicas) resulta difícil para el inversor evitar el pago de los impuestos. Además están sometidos al riesgo-país –riesgo sistémico– que suele ser el de residencia del inversor, con lo cual sufren idénticas fluctuaciones que gran parte del patrimonio del inversor (actividad laboral o comercial, cuentas bancarias domésticas, automóviles, etc.), por ello su riesgo no está compensado.

Con respecto al rendimiento, se estima que una propiedad produce, en épocas normales, una renta bruta en el orden del 5 al 10% anual. De aquí hay que deducir amortizaciones, períodos muertos, reparaciones, impuestos, etc. Las ganancias obtenidas como alquileres son de difícil re-inversión en inmuebles, lo cual requiere de una gran disciplina del inversor, que debería aplicarlos a un fondo, para luego comprar más inmuebles, si desea beneficiarse del crecimiento exponencial del interés compuesto (efecto bola de nieve).

En cuanto a la atención que requieren para su cuidado y administración es mucho mayor que los otros instrumentos mencionados, debido justamente al hecho de ser activos físicos. Presentan ciertos riesgos que deberían cubrirse mediante sus correspondientes seguros (otro gasto a tener en cuenta), por ejemplo el riesgo de incendio, inundación, tumultos, actos terroristas o guerras. Otros riesgos, como el de hundimiento o de defectos constructivos, no suelen ser factibles de cubrir; cabe la posibilidad de que algún inquilino no pague y deba ser desalojado –lo cual implica nuevos gastos y rentas perdidas (además suele ser necesario realizar reparaciones por el mal trato de estos ocupantes)–. En Argentina existe un riesgo adicional, el de la usurpación, facilitado por la inseguridad jurídica y la inacción de las autoridades.

Cuando usted invierte en el mercado de bienes raíces debe tener en cuenta la siguiente regla: La ganancia debe obtenerse al comprar y no al vender. Aquí es donde el hecho de ser un mercado imperfecto se convierte en un beneficio. Las imperfecciones permiten que existan oportunidades de comprar por debajo del valor normal de mercado. Los negocios inmobiliarios deben realizarse sólo bajo esta condición: Comprar en una situación de excepción, pagando un precio por debajo del valor normal de mercado.

Veamos algunos ejemplos:

• Remates públicos: Aquí la venta se realiza sí o sí en una fecha determinada (a un precio base o a veces sin base). Esto brinda oportunidades interesantes. Es necesario contar con dinero en efectivo (generalmente un 30% en el acto y el saldo en un plazo de pocos días). También hay que lidiar con “La Liga”, que suele acaparar las operaciones. Asistir a un remate es una actividad muy educativa para el inversor interesado en el mercado de bienes raíces.

• Sucesiones: Los herederos de una sucesión suelen precisar liquidar sus propiedades con cierta premura, y la diversidad de intereses de los participantes permiten la oportunidad de negociar condiciones ventajosas de compra.

• Períodos de depresión inmobiliaria: Son el momento ideal para realizar compras: ¡cuando todos venden! El negocio de los inmuebles posee ciclos de expansión y retracción de carácter sistémico. Esperar pacientemente el momento de baja de los precios es la estrategia más adecuada. Si uno analiza el mercado y su evolución histórica puede detectar los valles más convenientes. Los períodos de perturbación económica –como devaluaciones o crisis institucionales– suelen acompañarse por abruptas caídas de los precios (ej: Argentina, 2002).

Dentro del amplio mercado de los bienes raíces existen diversas opciones. Analizaremos brevemente cuatro: campos, lotes urbanos, casas y departamentos.

• Campos: Partimos del supuesto que sean aptos para actividades productivas (en general agropecuarias). Suelen requerir inversiones mayores y conocimientos específicos. Su administración posee cierto grado de complejidad. Pueden arrendarse (alquiler) para obtener una renta. Por estar vinculados a actividades relacionadas con el mercado externo (principalmente los agrícolas), su valor en dólares es más estable que el del resto de los inmuebles; en contrapartida su liquidez es menor. Su valor puede incrementarse en el tiempo debido a las mejoras zonales.

• Lotes urbanos: Sirven como inversión a largo plazo por su incremento de valor con el tiempo al crecer las ciudades. En general no generan renta, salvo excepciones, como el alquiler para playas de estacionamiento o depósitos. Los municipios suelen castigar a los lotes baldíos con elevados impuestos para evitar la especulación inmobiliaria producida por la apreciación de valor antes mencionada.

• Casas: Implican inversiones de cierta magnitud ya que se adquiere un lote y una construcción. El lote aumenta de valor en el tiempo, pero la edificación sufre un proceso de depreciación (posee una vida útil y requiere de mantenimiento). Su administración es más trabajosa que la de un departamento.

• Departamentos: Requieren inversiones menores que las de una casa y también menor mantenimiento. Son la elección más usual para la obtención de una renta por alquiler. Se deprecian en el tiempo debido al consumo de la vida útil del edificio.

Cada una de estas clasificaciones puede subdividirse y estudiarse más en detalle, considerando cuestiones de localización, tipo de construcción, tipo de propiedad, etc.

Es conveniente destacar que en el campo de los bienes raíces, el factor más importante es la ubicación del inmueble.

Tenga en cuenta que desde el punto de vista de las finanzas personales, cuando hablamos de la vivienda particular, es más conveniente alquilar que comprar. Pero en caso de desear poseer su casa propia, suele ser más favorable comprar (aprovechando condiciones favorables) que construir, ya que al edificar perdemos la oportunidad de adquirir una ganga y además, al realizar el proyecto propio, se tiende a sobredimensionar el inmueble. Cada metro cuadrado agregado de más, o al gusto del dueño, disminuye la liquidez de la propiedad, al limitar más el universo de potenciales compradores.

Puede llegar a ser oportuno construir cuando empleamos un proyecto modular que se realiza por etapas, manteniendo siempre la idea de no apartarse de lo que demanda el mercado (para dar mayor liquidez y valor a la propiedad). Los lujos y gustos particulares, difícilmente se vean reflejados en el precio de reventa de la construcción (Un revestimiento de mármol de Carrara en el baño puede ser estéticamente muy agradable para el propietario, pero no suele ser adecuadamente reconocido por el comprador, al valorar la propiedad al momento de adquirirla). Esto no significa que usted no pueda darse algunos lujos, sino que desde el punto de vista de la Economía Personal esta elección no es la más apropiada para su patrimonio.

Si desea adquirir una propiedad como inversión o para su uso personal busque el asesoramiento necesario para cada uno de los pasos de la operación. El costo de los asesores debería recuperarse con los beneficios que ellos le generarán. En una operación común pueden intervenir los siguientes asesores: un agente inmobiliario, para conseguir la mejor propiedad al mejor precio (en caso de comprar en un remate conviene contactar previamente al martillero para conocer detalles y conseguir su colaboración); un escribano para realizar todo el trámite notarial de transmisión del dominio (verificación de títulos y deudas, boleto de compra-venta2, escritura, etc.); un abogado, para asesorar respecto de cualquier situación jurídicamente compleja o cualquier riesgo potencial; y un consultor financiero (preferiblemente independiente), para colaborar en todos los aspectos referidos a la conveniencia de la operación, su financiación y su impacto en la economía del comprador.

Recuerde que la Inteligencia Financiera se adquiere mediante el estudio y la práctica permanente. Inicie hoy mismo un programa de auto-capacitación; no pierda oportunidad de incorporar nuevos conocimientos y de mantener contacto con el mercado. Esto es, leer buenos libros sobre el tema, asistir a seminarios, conseguir un buen mentor, consultar revistas y diarios especializados, realizar operaciones que lo mantengan ‘conectado’ con el mercado y cualquier otra actividad que le permita incrementar sus capacidades financieras.

Puede obtener más información sobre finanzas personales consultando en:

• Gustavo Ibáñez Padilla. Manual de Economía Personal. Buenos Aires: Dunken, 2009.
• por correo electrónico: gustavoip@arnet.com.ar
• http://www.economiapersonal.com.ar
• http://www.smartmoney.com

Sinopsis:

¿Te rentas o te vendes? Maricarmen (Fabiana Perzabal) y Rebeca (Gabriela de la Garza) son dos grandes amigas que emprenden juntas un negocio de bienes inmuebles. Aunque sus vidas son muy diferentes, siempre logran complementarse en los negocios y en su amistad. Durante la serie, ambas se involucran profundamente con las historias de sus clientes y, sin saber cómo, ellas transforman sus propias vidas.

Capítulo 1: Bienes Raíces, Un buen comienzo

Capítulo 2: Bienes Raíces, No soy como tú

Capítulo 3: Bienes Raíces, Mujeres Orgullosas

Capítulo 4: Bienes Raíces, Galleta de la fortuna

Capítulo 5: Bienes Raíces, Doble vida

Capítulo 6: Bienes Raíces, Feliz Cumpleaños

Capítulo 7: Bienes Raíces, Mentiras Piadosas

Capítulo 8: Bienes Raíces, Casa Embrujada

Capítulo 9: Bienes Raíces, Fantasmas del Pasado

Capítulo 10: Bienes Raíces, Vas a estar bien

Capítulo 11: Bienes Raíces, Terapia de choque

Capítulo 12: Bienes Raíces, Lotería de la Fortuna

Capítulo 13: Bienes Raíces, No pido perdón

Si más adelante se publican más videos de la serie aqui los estaré agregando.

1) Sacar la cláusula del contrato que diga que nos hacemos cargo de las reparaciones que deban realizarse en el inmueble. Poner que regirá lo dispuesto por los Art. 1515 y 1545 del Código Civil.

Explicación: Comúnmente esta cláusula esta acompañada por otra que dice que previamente realizamos una inspección técnica del mismo, lo cual nunca ocurre, y constatamos que el mismo se encuentra en optimas condiciones. Por ello si firmamos la cláusula esa, al momento de devolverlo pueden llegar a exigirnos que reparemos a nuevo el mismo. Esto implica que si existe una perdida en la instalación de gas tenemos que pagar la reparación de toda la instalación, así como también las reparaciones por filtraciones, calefón, electricidad, etc. Lo cual implicaría una estafa, ya que ellos conocían el estado del inmueble, pero para darlo vuelta en la justicia es un vía crucis sin garantía de lograrlo.

2) Corroborar al momento de la firma que el que figura como locador firme adelante nuestro exhibiendo si DNI.

Explicación: Si la persona que firma no es realmente la persona que dice ser en el contrato, le posibilitaría al real propietario desconocer el contrato o la reserva en caso de arrepentimiento o necesidad de recuperar la propiedad. Lo cual puede suceder si el dueño no lo firmo delante de nosotros. En esos casos que la firma sea real es una cuestión de fe. Esto además permitiría al dueño eximirse de cualquier responsabilidad civil, así como demandarnos por falsificación de firma si pretendemos presentar el contrato ante la justicia a fin de reclamar algo. No gastar plata en escribano porque de lo único que da fe el escribano es que las personas exhiben sus DNI, y dicen ser… Por ello la única previsión que podemos tomar es esa. Con respecto a si es el verdadero dueño, para ello ya deberíamos pedir un informe de dominio de la propiedad, el cual es un tramite que sale $78 mas honorarios de abogado, y tarda 10 días hábiles.

3) Corroborar que figure bien claro donde se pagan los alquileres y quien recibe los pagos. Y actuar en coincidencia exacta.

Explicación: Suele pasar que en el contrato suele figurar un lugar de pago, y que los recibos que tenemos son todos firmados por la inmobiliaria, la cual no figura en el contrato. Entonces si no tenemos un recibo de acuerdo al contrato, lo que tenemos es papeles firmados sin valor cancelatorio. Por ello estamos expuestos a que en una hipótesis de conflicto nos desconozcan los recibos y pretendan ejecutarnos judicialmente el pago integro de todos los alquileres pagados. En un juicio ejecutivo no se discute la causa, por lo que no se lo puede frenar de otro modo que mostrando recibos perfectos, los cuales no tendríamos, o pagando de nuevo, lo cual deberemos hacer si no queremos que rematen la propiedad del garante.

4) Pagar siempre de acuerdo al periodo de pago establecido en el contrato. El cual siempre debemos poner que sea del 1 al 10 como mínimo.

Explicación: Si por cualquier razón pagamos fuera de este término, sin importar que haya sido por pedido o culpa del locador, dejamos abierta la posibilidad de un reclamo a futuro. Si un mes pagamos fuera de término que en el recibo figure de todos modos un día dentro del término. El argumento seria preguntarle al locador si por este pago fuera de términos nos piensa cobrar algún interés o penalidad, y en caso de decirnos que si, pagarlo en ese mismo momento y que el recibo así lo expreso. En caso de decirnos que no, que exprese la condonaciòn o renuncia a su posterior reclamo, o mas sencillamente, que ponga como día de pago uno dentro del termino. Si esto no queda cerrado el locador tiene 10 años para reclamar por esos días colgado de pago atrasado, más los intereses de todo el periodo, más las costas del proceso ejecutivo, mas los honoraros del abogado.

5) Que no pongan cláusulas usurarias. Las usuales son dos: Una relativa al pago del alquiler fuera de término, y la otra con respecto a penalidades por no entregar el inmueble al vencimiento del contrato.

Explicación: Este tipo de cláusulas son usurarias. Usura es la percepción desproporcionada de intereses, y como todo delito penal la denuncia de su comisión es sin costo ni necesidad de patrocinio letrado, en cualquier comisaría o fiscaliza cuando en la comisaría no nos quieren tomar una denuncia o pretenden cobrarnos. Si bien la herramienta d defensa es grande, tal la vía penal habilitada, no menos cierto es que lo ideal es no llegar a estoas instancias de conflicto tan grave.

6) Notificar pro carta documento cualquier anomalía grave que presente el inmueble si no pensamos costear de nuestro bolsillo el arreglo.

Explicación: Si bien es cierto que determinadas reparaciones estructurales hacen a la obligación esencial del locador, no menos cierto es que nuestra obligación es notificar dichos acontecimiento. Esto a fin de permitir al locador reparar el inmueble e impedir se esa manera posiblemente un mayor daño por el agravamiento del problema. La falta de notificación de nuestra parte puede generar en el propietario el derecho a reclamar por los daños ocasionados por la dilación en la reparación. Por lo que si no mandamos la carta documento corremos el riesgo de caer en la estafa de que el locador niegue descaradamente la situación así como nuestros reclamos verbales, y pretenda por ello que le entreguemos el inmueble reparado. Es algo muy técnico de entender, pero lo fácil de comprender es que con una carta documento de $32 nos evitamos correr este riesgo.

7) Que el depósito que dejamos al momento de entrar en la locación sea en dólares, y que se transcriba el número de serie de cada uno al final del contrato, o en medio.

Explicación: Si pretendemos recuperarlo al finalizar la locación debemos tomar esta precaución, ante la cual el locador, si no piensa quedárselo, debería aceptar. La razón radica en que en la justicia son adeptos a no aplicarles a los locadores la pena por la retención indebida que implica la no restitución en tiempo y forma del depósito entregado oportunamente. La retención indebida es un delito penal, y se configura cuando nos dejan algo en deposito y al momento de deber devolverlo, no lo hacemos. Pero en la justicia encuentran la posibilidad de eximir a los locadores de la pena que les corresponde alegando tecnicismos jurídicos inadmisibles. El más usual es sostener que la retención indebida no procede por dinero, por ser bien fungible o por no existir prisión por deudas. Pero admiten que en el caso de retenerse dólares el delito se encontraría configurado. Así, podríamos desistir de la acción penal por la que el locador seria llamado a declaración indagatoria, debiendo incurrir en onerosos gastos por honorarios de un penalista, a cambio de la legítima restitución del depósito.

No esperar al último mes para renovar el contrato o mudarnos.

Explicación: Comúnmente la gente espera hasta los últimos días para conversar las posibilidades de una renovación. Esto le da mayor poder de negociación al locador, por lo que usualmente es este mismo quien propone espera, incluso hasta varios días o meses después de venido el contrato. Esto pode al locador en una situación de ventaja gravísima sobre el inquilino, ya que además de jugar con el aquerenciamiento de la gente al inmueble que viene habitando con su familia, suelen dar a entender que si uno no acepta el nuevo precio requerido ira a parar a la calle de inmediato ya que el contrato se encuentra o vencido o con poco tiempo a vencer como para mudarnos ordenada y tranquilamente como esperamos. Así es que suelen pedir cifras disparatadas a fin de conocer nuestra contrapropuesta a la cual le adjudican verosimilitud de ser nuestras máximas posibilidades. Y en caso de no aceptar un acuerdo se encuentran facultados por el contrato a aplicarle al inquilino la cláusula que comúnmente prevé penalidades e intereses desmedidos para la circunstancia de permanecer este en el inmueble una vez vencido el plazo contractual. Por lo que el inquilino llega a tener que pagar en ocasiones el cuádruple del valor del alquiler que venia pagando hasta el último mes de contrato.

9) Al final de todo no entregar la propiedad si no nos extienden firmado un recibo por la entrega de las llaves completo.

Explicación: El recibo de llaves es la única constancia que acredita que termino la locación. Si no contamos con este recibo estamos expuestos a que se nos inicie un juicio ejecutivo por alquileres aun por años enteros después de la entrega de llaves, pudiendo iniciar la acción el locador hasta 10 años después de finalizada la relación. Aun existiendo nuevos inquilinos en el inmueble, en la justicia le dan la posibilidad al locador de mandar a remate la propiedad de los garantes si no se paga esta deuda ilegitima. Este es el segundo mayor peligro que existe a la hora de alquilar o salir de garante. Y la única solución definitiva si se niegan a recibirnos las llaves, o recibírnosla pero no extendernos el recibo correspondientes, es la consignación judicial de las mismas en sede judicial con el patrocino de un abogado.

10) Siempre tratar de alquilar a dueño directo.

Explicacion: Las inmobiliarias que interceden comunmente exigen ilegitimamente el pago de la comision al inquilinos, bajo condicion de no alquilarle si no la abona. Y comunmente tambien exeden ellimite maximo del 4,15% que pueden percibir como comision tomando como base el motno total del valor del contrato. Ademas el negocio de la inmobiliarias es que cada dos años se cambie de inquilino, ya que de esa manera pueden cobrar todos los cargos iniciales de nuevo. Asi como tambien son los que poseen la experiencia para realizar contratos con clauslas abusivas como las aca explicadas, y accionarlas en su momento.

Autor: ezenauta

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