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Loading ...Autor: Damián Isabettini
Características del negocio de la construcción
La construcción, desde el punto de vista de los inversores privados, se caracteriza respecto de la mayoría de las otras industrias en que el éxito (o el fracaso) de un determinado desarrollo inmobiliario nace y muere con la construcción y venta del emprendimiento mismo.
Cualquier otra rama industrial involucra la inversión en activos íntimamente ligados al mantenimiento en el tiempo de una determinada línea de producción. Es así que quien invierte en una planta de producción de alimentos no podrá dejar de fabricar productos alimenticios sin asumir pérdidas enormes asociadas al capital inmovilizado por la planta improductiva.
Por el contrario, en la industria de la construcción cada obra en sí misma se convierte en una única línea de producción que se inicia con la inversión en el terreno y el proyecto asociado y se cierra definitivamente el día que se vende la última unidad funcional.
Del mismo modo, el éxito de un determinado producto inmobiliario no garantizará iguales resultados para otro emprendimiento de iguales características, aún ejecutado por los mismos responsables en un predio similar, dependiendo fuertemente los resultados de diversos factores, entre los que se pueden mencionar:
- la localización,
- las características del mercado al que va dirigido,
- la existencia de crédito y tasas de interés atractivas,
- el contexto político y macroeconómico y la magnitud de la aversión al riesgo asociada,
- la forma en la que el público percibe las cualidades y defectos del emprendimiento.
Con carácter de aproximación y con el objeto de definir los roles en un proyecto inmobiliario se remite al siguiente esquema donde se hace foco en las funciones que desempeña cada uno de los participantes:
Esquema de Participantes de la Construcción Privada
Desarrollador
Es aquella persona, o grupo de personas asociadas, que realizan la inversión y el desarrollo de un determinado Emprendimiento abarcando su proyecto, construcción y comercialización. En el caso de las obras públicas el desarrollador es el Estado; en el caso del edificio corporativo de una gran empresa el desarrollador podrá ser la misma empresa. Dentro de la obra privada se pueden definir dos categorías preliminares de desarrolladores:
Desarrolladores estables: son aquellos que a lo largo de los años han mantenido su presencia a través de la generación de varios emprendimientos, concentrando la mayor parte de sus negocios en la construcción de Proyectos Inmobiliarios. En esta categoría se puede mencionar a RAGHSA y BKS, entre otros.
Desarrolladores Ocasionales: son aquellos cuyo “core business” no es la construcción pero toman la decisión de encarar un proyecto bajo condiciones muy específicas del mercado motivados por la posibilidad de realizar un buen negocio en un contexto económico favorable (por ejemplo, un grupo de pequeños inversores que se asocia para construir un edificio de departamentos).
Otro ejemplo de desarrollador ocasional es el ya mencionado de empresas que encaran la construcción de su propio edificio corporativo (Repsol, Telecom, Grupo Fortabat, etc.).
El desarrollo del emprendimiento requiere de la generación de áreas encargadas del proyecto, construcción, dirección y comercialización del emprendimiento, además de una estructura administrativa, financiera y legal.
En el contexto del esquema precedente, de todas las áreas mencionadas las únicas que pertenecen a la estructura del Desarrollador son los sectores administrativo y financiero, tercerizándose la totalidad de las áreas restantes.
Proyecto
El proyecto se encarga a un Estudio de Arquitectura según las pautas establecidas por el Desarrollador, previo análisis de la viabilidad comercial del Emprendimiento. En esta primera etapa, el Estudio intercambia propuestas con el Desarrollador y los Consultores Inmobiliarios, a efectos de definir las características distintivas del proyecto considerando el segmento de mercado al que estará dirigido y las condiciones de comercialización. Para la definición técnica del proyecto, el Estudio de Arquitectura contará con la participación de un estudio de Ingeniería Estructural, asesores en Instalaciones, etc.
El mismo Estudio de Arquitectura elabora presupuestos preliminares a medida que se avanza en la definición del proyecto proponiendo plazos de obra; a partir de los cuales el Desarrollador realiza las evaluaciones financieras pertinentes en relación con los flujos a considerar durante toda la construcción y comercialización del Emprendimiento.
Construcción
La construcción de la obra propiamente dicha se encarga a una Empresa Constructora (o a varios contratistas según la modalidad de contratación elegida por el Desarrollador) que previamente resultó adjudicataria del concurso de ofertas para la ejecución del proyecto en cuestión. Para la construcción de la obra, la Empresa Constructora emplea mano de obra (propia o subcontratada), compra materiales (hormigón, ladrillos, cemento, etc.) y equipamiento (mobiliario, ascensores, carpinterías, etc.) y contrata servicios (instalaciones, pintura, higiene y seguridad, proyecto de estructura, etc.)
Estructura legal
El área legal generalmente se terceriza en uno o más Estudios que se ocupan de la redacción de contratos, boletos, escrituras, etc., y solucionan temas inherentes al área a lo largo del desarrollo del Emprendimiento.
Dirección de Obra
La Dirección de Obra representa técnicamente al Comitente en la obra y tiene la responsabilidad de que ésta se ejecute en un todo de acuerdo con las especificaciones contractuales del proyecto. Dicha Dirección puede ser ejercida tanto por el mismo Estudio que ejecutó el proyecto como por un Estudio o Profesional ajeno a aquel. Durante la década del noventa en algunos emprendimientos se adoptó la modalidad de Gerenciamiento de Obra y de Proyecto 2 .
Comercialización
El área de comercialización generalmente se concentra en una o mas Inmobiliarias cuya participación se manifiesta en la definición de los requerimientos del Emprendimiento durante la primera etapa de proyecto y, posteriormente ocupándose de todos los rubros vinculados con la promoción y venta del Emprendimiento en las diferentes instancias de la comercialización.
El Esquema de Participantes de la Construcción Privada utilizado como base para definir a los protagonistas del sector ha admitido a lo largo del tiempo diversas modificaciones: en varios casos se ha unificado el rol de Desarrollador con el de la Constructora, o el de la Inmobiliaria con el de Gerenciamiento de Proyecto, o el del Estudio de Arquitectura con el del Desarrollador. Además, el surgimiento de nuevas modalidades de Financiamiento de obras 3 , tales como el fideicomiso financiero, dio entidad a roles como el de fiduciante, fiduciario y fideicomisario.
–>> Venta y financiamiento de obra privada
Existen tres procedimientos básicos de venta:
1-A. Venta a precio fijo: utilizado en períodos sin inflación o con variaciones previsibles de ésta, consiste en la fijación de un precio de venta en el momento de efectuar la operación. El monto se considera fijo y es independiente del valor de la tasa que pudiera aplicársele al comprador en el caso que este recurra a un crédito para acceder al bien. Esta tasa de interés
sólo reflejará el riesgo crediticio y el valor del dinero en el tiempo sin considerar otras variables asociadas a eventuales cambios de precios de los insumos involucrados en la obra.
1-B. Venta a precio fijo indexado: cuando existe incertidumbre respecto del comportamiento de la inflación en el corto y mediano plazo, el desarrollador deja de absorber este riesgo y se lo transfiere al comprador mediante el agregado de un componente de tasa que ajusta los saldos deudores impagos directa o indirectamente según la inflación.
1-C. Venta al costo: admite por lo menos dos variantes:
a. Sistema de consorcio: el organizador del emprendimiento vende el terreno (con un porcentaje de utilidad respecto de su precio de costo) a un grupo de personas a cuyo nombre se escritura y quienes se convierten en condóminos del terreno. Este consorcio firma a su vez un contrato con un estudio de arquitectura, otro con una constructora y, eventualmente, otro con una gerenciadora. Mediante estos contratos los condóminos se comprometen a pagar los costos de la construcción en su totalidad incluyendo materiales, mano de obra y honorarios profesionales. Cada condómino tendrá derecho, al término de la obra, sobre una o más unidades del emprendimiento.
b. Sistema de boletos: difiere del sistema de consorcios en que no se produce un traspaso del terreno, es decir, es el titular del terreno el que contrata a los profesionales y la empresa y no los compradores de las unidades quienes, en cambio, reciben un boleto de compra – venta por las unidades adquiridas, las cuales serán escrituradas posteriormente.
Respecto de la financiación de las obras, existen tres procedimientos básicos:
1. Capital Propio: el emprendimiento se financia total o parcialmente con capital propio del grupo empresario.
2. Créditos a largo plazo: se financia total o parcialmente con créditos de entidades financieras. Las altas tasas de interés en los tiempos de actividad del sector sumadas a la ausencia de crédito vigente desde 2001 hacen que este recurso se aproxime más a una enunciación teórica que a una alternativa real de financiación.
3. Fideicomisos financieros: el fideicomiso consiste en la cesión por parte de una persona o sociedad (fiduciante) a otra persona o sociedad (Fiduciario) de un determinado bien (terreno) a efectos de que se realicen allí las obras necesarias para la ejecución de un determinado emprendimiento. Una vez concluido este, sus unidades podrán ser transferidas a los adquirentes.
Esta operatoria se traduce en mayores seguridades y beneficios para todas las partes integrantes del negocio, entre las que se pueden señalar:
a) El fiduciante y el fiduciario no confunden su patrimonio ni sus bienes con el patrimonio fiduciario comprometido en el emprendimiento ya que este se constituye en un patrimonio de afectación distinto, por lo que, en caso de que el emprendimiento no pudiera concretarse, no se produciría la quiebra del fiduciante ni del fiduciario y se liquidaría solamente el patrimonio del fideicomiso a favor de los acreedores de la fiducia.
b) Respecto de los beneficiarios (aquellos que aportaron trabajo o dinero para el desarrollo esperando obtener una determinada utilidad) y los fideicomisarios (aquellos adquirentes de unidades de vivienda en carácter de destinatarios finales) tendrán asegurados sus créditos pudiendo cobrar el patrimonio afectado exclusivamente para ellos.
c) El fiduciario tiene prohibido adquirir cualquiera de los bienes que administra y tiene la obligación de rendir cuentas sobre su gestión.
d) A efectos de garantizar la continuidad del proyecto existe la figura del fiduciario sustituto.
e) Ausencia de efectos retroactivos de la revocación del dominio por parte del fiduciante por lo que no se pueden afectar los derechos adquiridos por terceros.
Finalmente, se pueden enunciar otras variantes inherentes al concepto de financiación, tales como, el rescate anticipado de bonos del Estado nominados en dólares (BODEN 2012), recibidos por quienes aceptaron canjear sus plazos fijos reprogramados, la aplicación de recursos de las AFJP al financiamiento de obras privadas de vivienda, la conformación de fondos de inversión que permitan el financiamiento de la obra y de los compradores finales, modificación de la normativa impositiva para emprendimientos de vivienda para sectores medios y bajos, etc.
Respecto de la afectación de los BODEN 2012 para la construcción de viviendas individuales, el 15/05/03 se cerró el proceso de licitación, recibiéndose 116 ofertas por un monto de $ 27 millones, siendo el cupo Original establecido de $150 millones. Respecto de la misma operatoria definida para emprendimientos habitacionales, dada la cantidad de
operaciones en proceso de presentación, se produjo una extensión a 45 días de plazo para la recepción de ofertas por parte de la Secretaria de Finanzas.
–>> ¿Cómo se contrata y administra la ejecución de una obra?
La forma más común de contratación de obra es mediante “Ajuste Alzado”, sistema mediante el cual se contrata la ejecución de una obra (o una parte de esta como ser instalación sanitaria, eléctrica, etc.) donde la constructora asume la responsabilidad de materializar el proyecto y entregarlo con las prestaciones proyectadas y de acuerdo a su fin.
Dentro del mismo sistema una obra puede contratarse por “contratos separados” donde se contrata a varias empresas, cada una a cargo de un ítem especifico (albañilería, estructura de hormigón, instalación de aire acondicionado, pintura, etc.).
La otra opción de contratación dentro del esquema de ajuste alzado es la denominada “llave en mano” mediante la cual se contrata la ejecución de la obra completa a una sola empresa, la cual será responsable de la ejecución de todos los rubros de la misma.
En nuestro país, a lo largo de los años la ejecución de la mayoría de las obras ha dependido (desde el punto de vista de su materialización proyectual y técnica) de tres figuras principales: el Proyectista, la Dirección de Obra y la Empresa Constructora (o los contratistas de cada rubro en el caso de que la obra se realice por contratos separados).
El proyecto y la dirección de obra es, por lo general, responsabilidad de un Estudio de Arquitectura que ejecuta el Proyecto y designa a un profesional propio para que ejerza el cargo de Director de Obra.
En algunos casos, el Propietario del Emprendimiento decide separar las figuras del Proyectista y de la Dirección de Obra de obra, asignándolas a dos Estudios distintos.
La responsabilidad del Proyectista es producir la documentación de Proyecto, de acuerdo a las necesidades del propietario del emprendimiento, respetando las normativas y restricciones impuestas por los entes oficiales.
La principal responsabilidad de la Dirección de Obra consiste en asegurar la
materialización más fiel del proyecto en la obra, previa inspección y aprobación de los trabajos ejecutados de acuerdo a las normas vigentes de los diferentes organismos de control (Municipalidad, Empresas de Servicios y sus Entes Reguladores, etc.).
La ejecución de la obra se encarga a una Empresa Constructora cuya responsabilidad consiste en la construcción “llave en mano”, es decir, de acuerdo a las especificaciones del proyecto contractual y ocupándose de todos los detalles para entregar la unidad a sus propietarios en perfecto funcionamiento.
Una variante de lo expuesto es la administración de la obra por contratos separados (generalmente a cargo de la Dirección de Obra o de un Administrador contratado ad hoc), es decir, sin la existencia de una empresa constructora a cargo de la obra, sino un coordinador de diferentes subcontratos de obra.
Del esquema resultante surge una idea de los tiempos que transcurren desde la designación del Estudio a cargo del Proyecto hasta la terminación de una obra. Las etapas de proyecto y construcción de un emprendimiento, según lo habitual en el mercado argentino, son instancias claramente diferenciadas, es decir, que no se inicia la etapa de Construcción hasta tanto no esté definida la etapa de proyecto, dando lugar a “tiempos muertos” entre ambas etapas, necesarios para licitar las obras, evaluar los presupuestos y generar modificaciones del proyecto a fin de adecuarlo a los montos de inversión previstos por el responsable del emprendimiento.
A modo de ejemplo supondremos un emprendimiento que requiere 90 días de proyecto, 40 días de licitación y adjudicación de la obra y 180 días para la construcción. De acuerdo a la secuencia mencionada en el párrafo anterior, el plazo total seria de 310 días y el Gantt resultante seria el siguiente: Por otra parte, dentro del esquema mencionado, es el inversor el que corre con el riesgo de solventar mayores costos entre lo supuesto en la instancia de proyecto y el costo final de la obra.
Durante la década del noventa, con el objeto de minimizar la sumatoria de los tiempos mencionados y encontrar una forma de distribuir el riesgo de los mayores costos con los responsables de la elaboración y materialización del proyecto se comenzó a emplear en Argentina el sistema de Gerenciamiento de Obra.
En este sistema, sumamente utilizado en Norteamérica, se unifican las responsabilidades de Proyecto y Construcción con las de la Administración de los recursos. De este modo, la Gerenciadora asume la responsabilidad del Proyecto, Dirección y Ejecución del Emprendimiento garantizando un precio máximo, asumiendo responsabilidad sobre los eventuales excedentes de dicho precio y compartiendo los beneficios con el Comitente en el caso de obtenerse un precio final menor que el pactado en el presupuesto patrón.
A diferencia de la modalidad tradicional, en el Gerenciamiento se produce una
superposición parcial de las tareas acortando el plazo total para la ejecución del Emprendimiento. Esto puede verse en el siguiente diagrama de Gantt para la misma hipótesis de plazos planteada antes:
Los plazos se optimizaron en 60 días, es decir, se mejoró en aproximadamente un 20% el plazo total original sin modificar los plazos parciales de cada una de las tareas.
Los contratos son formalizados entre el Comitente y los Subcontratistas y los pagos (previa aprobación de los certificados por la Gerenciadora y el Comitente) se emiten a nombre de cada contratista, no existiendo intervención de la Gerenciadora en el proceso de pago, garantizando el pago directo a los contratistas.
No obstante, a pesar de las evidentes ventajas de este sistema, nunca consiguió imponerse al esquema tradicional antes mencionado. Los posible motivos pueden ser su escasa difusión, algunas experiencias poco exitosas, la conformación de la figura de la Gerenciadora que, sin ser una empresa constructora, debe contar con el respaldo financiero que le permita hacer frente a eventuales excesos al presupuesto patrón y, por ultimo, la errónea suposición de que se trata de un sistema para obras de gran envergadura.
